【デベロッパー様・管理会社様向け】賃貸物件のスマートホーム化｜課題への打ち手・費用の目安・サービス選定基準

「立地も間取りも詰めた。宅配ボックスもオートロックも入れた。ハード面でやれることはやり尽くした——それでも同エリアの競合と差がつかない」。

資材費・工事費が高止まりするなか、家賃も下げられず、次の一手に悩むデベロッパー様・管理会社様の声を多く伺います。

ハード面で打ち手が尽きたとき、次に検討余地が大きいのがソフト面＝物件の「スマートホーム化」です。

設備の追加ではなく、入居者の「安心・安全」と「面倒からの解放」という体験価値で差をつける考え方で、賃料維持や管理業務の効率化につながる施策として導入が進んでいます。

本記事は、業界の一般論はすでにご存知の開発・管理担当者の方を想定し、「スマートホーム化で具体的に何が解決でき、どう選べば失敗しないか」に絞って解説します。

三菱地所グループが展開する「HOMETACT（ホームタクト）」は、デベロッパー様・管理会社様向けのスマートホームサービスです。新築アパートから大規模マンションまで幅広い物件で導入されています。導入事例や社内稟議に使える詳細資料は、以下よりご確認いただけます。

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賃貸物件のスマートホーム化とは｜導入が進む構造的な背景

「設備を増やせば差別化できる」時代は終わりつつあります。まず、検討の前提となる市場構造を、開発担当者が見落としがちな「なぜそうなるのか」まで踏み込んで整理します。

背景①｜空き家900万戸・空き家率13.8%（過去最高）。問題は「数」より「選ばれない理由」

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（基準日2023年10月1日／確報公表2024年9月）によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率13.8%と、ともに過去最高※を記録しました。

※「過去最高」とは、1948年に調査が始まって以来の最高値という意味です。1993年からの30年間でおよそ2倍に増えており、うち賃貸用の空き家は約443万戸に上ります。

重要なのは、これが単なる人口減少だけの問題ではない点です。空室が固定化する物件には、「同じ家賃帯の他物件より、入居者にとって選ぶ理由が乏しい」という共通点があります。立地や築年数で劣る分を、付加価値で埋められていない——つまり「数」ではなく「選ばれない理由」の問題です。付加価値の弱い物件ほど、この空室リスクに構造的にさらされます。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（記事末に再掲）

背景②｜入居者は「家賃の納得感」で決める。設備はその根拠になる

国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」（2025年6月公表）では、民間賃貸住宅の入居世帯が住宅を選んだ理由の上位に「家賃が適切だったから」が挙がる一方、入居にあたり妥協した点の上位も「価格・家賃（予定より高くなった）」でした。

この2つを並べると、入居者は「価格そのもの」ではなく「価格に対する納得感」で意思決定していることが見えてきます。つまり、同じ家賃でも「この設備・この快適さなら妥当だ」と感じてもらえれば、価格は受け入れられやすくなります。スマートホーム設備は、この「納得感」を生む分かりやすい根拠になり得ます。

出典：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」（記事末に再掲）

背景③｜スマートホーム市場は拡大し、入居者の認知も向上

国内のスマートホーム物件戸数は、シード・プランニングの調査で2019年度の360万戸から2030年度には1,120万戸（約3倍）へ増加すると予測されています。

また、マイボイスコム社の調査（n=9,156名）では、スマートホームの認知率が2019年の約60%から70%超へ上昇しています。入居者側の知識が高まるほど、スマートホーム未対応の物件は「設備面で見劣りする物件」「時代に合っていない物件」と受け取られやすくなり、相対的な競争力が下がっていきます。

出典：シード・プランニング／マイボイスコム社（記事末に再掲）

スマートホームとIoT賃貸物件の定義と違い

業界内で混同されやすい用語ですが、「住まいのあり方」と「それを備えた物件」という関係で整理できます。

「スマートホーム」とは、家電や住宅設備などのIoT機器をネットワークで連携し、一括制御できる住まい（住宅）のことです。一方で「IoT賃貸物件」は、このスマートホーム機能を標準搭載した賃貸物件そのものを指す言葉です。

入居者が個人で後付けするのではなく、デベロッパー様・管理会社様が初期設備として提供し、物件の付加価値としている点が大きな違いです。

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開発・管理の現場が直面するスマートホーム化の課題と打ち手

「差別化が難しい」「賃料を維持しにくい」「設備が古くなっていきそう」という悩みは、立場によって質が異なります。一括りにせず、デベロッパー様（主に新築）／管理会社様（主に既築運用）の視点で分けて見ていきます。

デベロッパー様の課題｜ハード面の差別化が限界に達している

首都圏の人気エリアでは、新築でも早期満室が難しくなっています。立地・間取り・基本設備といったハード面だけでは、競合との違いを打ち出しにくいためです。

無料Wi-Fiや宅配ボックスは、いまや「あって当たり前」の標準仕様。資材費・工事費が高止まりするなかで、これ以上ハードで差をつけようとすればコストが家賃に跳ね返ります。

だからこそ、追加の箱物に頼らず体験価値で差をつけるソフト面の打ち手として、スマートホーム化に検討余地があります。

管理会社様の課題｜築年とともに下がる賃料を、原状回復だけでは戻せない

築年数の経過に伴う賃料下落は、運用上の深刻な悩みです。クロスや床の張り替えといった原状回復は「元に戻す」だけで、時代のニーズに合った価値の上乗せにはなりません。

一方、IoT機器を中心としたスマートホーム設備は、ソフトウェアの更新で機能を更新し続けられる点が従来設備と異なります。

ハードの大改修に頼らず「経年で進化する」住環境をつくれることが、中長期の賃料維持につながります。

共通の課題｜メーカー依存（ベンダーロックイン）による将来性への不安

初期投資をかけて最新設備を入れても、特定メーカーの専用機器に依存すると、数年後に乗り換えや機器追加が難しくなります。

いわゆる「ベンダーロックイン」です。故障対応の遅延や拡張性の制限を招き、結果的に物件の魅力を保ちにくくなります。

そのため、特定メーカーに縛られにくいオープンなプラットフォームを選ぶことが要点になります。三菱地所グループの「HOMETACT（ホームタクト）」は、メーカーを問わず幅広い住宅設備・家電を一元的にコントロールできる設計です。

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スマートホーム化は、これらの課題を同時に解けるのか

結論として、スマートホーム化は「物件の差別化」「賃料の維持・向上」「（設備の）将来の拡張性」という3つの課題を同時に解きにいける有力な手段です。物理的な設備の魅力だけに依存する状態から、「サービスによる体験価値」へ軸を移せるためです。

IoT設備の標準搭載は他物件との明確な差別化となり、特定メーカーに縛られにくいプラットフォームを選べば、ソフト更新で住環境を最新に保てます。この「経年進化」の仕組みを組み込むことが、長期的な競争力と収益の安定につながります。

賃貸物件をスマートホーム化する4つのメリット

ここでは、賃貸物件をスマートホーム化するメリットを紹介します。

メリット①｜賃料の納得感を高め、長期入居につなげる

スマートホーム設備は「快適な暮らし」という付加価値を生み、周辺相場との価格差に納得感を持たせます。一時的な話題づくりではなく、物件の長期的な収益基盤を支える施策として機能します。

実際、複数社を比較した社内審査を経てHOMETACTを採用したインヴァランスも、先進的な設備の導入で家賃の上乗せが可能になり、物件評価も高まると述べています。

関連記事：HOMETACT導入インタビュー（インヴァランス） https://hometact.biz/cases/invalance

メリット②｜入居者満足度の向上による空室期間の短縮

一度スマートホームの利便性を経験すると、次の住み替えでも同等の設備を求める傾向が強く、退去の抑止力として働きます。

マイボイスコム社の調査（n=9,156名）では、スマートホーム機器を実際に所有している人は全体の約2割にとどまります。標準装備の賃貸物件は入居者にとって希少性があり、競合との差別化に直結します。

メリット③｜管理業務の効率化（鍵紛失・設備トラブル対応の削減）

管理会社様にとって大きいのが、管理・入居者対応業務の削減です。とくにスマートロックの導入効果は顕著で、鍵紛失に伴う緊急出動や、退去ごとのシリンダー交換が大幅に減ります。

また、IoT機器の操作に関する問い合わせは、サービス提供側の窓口で巻き取れます。「HOMETACT（ホームタクト）」は365日対応（10〜21時）の入居者サポート窓口を備えており、管理会社様への問い合わせ負担を抑えられます。

メリット④｜物件の資産価値向上と、次棟・シリーズへの横展開

賃料単価や稼働率の改善は物件の収益を押し上げ、将来の売却時の査定にも好影響を与えます。スマート空調などのエネルギー管理はZEH（省エネ住宅）対応とも親和性が高く、補助金活用の選択肢も広がります。

成功モデルを自社シリーズに標準採用すれば、ブランド力の底上げや一括調達によるコスト最適化も狙えます。

導入前に押さえておくべき注意点

スマートホーム化には多くのメリットがある反面、導入前に押さえておくべき注意点も存在します。

注意点①｜初期投資の見極めと資金計画

スマートホーム化には1戸あたり数万〜数十万円規模の初期費用が発生します。戸数が増えるほど総額が大きくなるため、綿密な資金計画が欠かせません。具体的な費用感は後述の「費用の目安」を判断材料にしてください。

注意点②｜メーカー依存（ベンダーロックイン）のリスク

特定メーカーの専用機器だけでシステムを組むと、製品の販売終了時などに大規模な入れ替えが必要になるリスクがあります。

将来、優れた最新のIoTデバイスが登場しても、互換性がなければ導入できません。特定メーカーに縛られにくいプラットフォームを選びましょう。

注意点③｜入居者・現場対応のサポート体制が成否を分ける

導入後に「アプリが動かない」「Wi-Fiがつながらない」といった問い合わせが管理会社様に集中するのは典型的な失敗例です。効率化どころか現場が疲弊します。

ここが他社との差が出やすいポイントです。

①入居者専用のサポート窓口があるか、②土日も対応しているか、③導入時の事業者側・入居者側の手間がどれだけ少ないか（ビルトイン型で配線や設定が完結するか）——を必ず確認してください。

「HOMETACT（ホームタクト）」は365日対応（10〜21時）の専用窓口で入居者対応を代行します。

たとえばエイペスト様は、他社のスマートホームから品質を求めてHOMETACTへ切り替えており、土日祝も入居者の一次対応を行うサポート体制と、設計事務所・ゼネコンとの調整まで担う導入支援を決め手に挙げています。

関連記事：HOMETACT導入インタビュー（エイペスト） https://hometact.biz/cases/apest

注意点④｜新築・既築で異なる導入アプローチ

導入の進め方は物件タイプで変わります。設計段階から配線・設備を組み込める新築は、追加工事を抑えて効率的に導入できます。

一方、既築はスマートロックなど後付け可能な機能から段階的に導入するのが現実的です。各タイプの具体的な手順は、別記事の解説も併せて参考にしてください。

賃貸物件のスマートホーム化で導入される代表的な機能・設備

※以下は、賃貸物件のスマートホーム化で導入される機能・設備の一般的な例です。HOMETACTが対応・連携する機器の詳細は、サービス資料にてご確認ください。

スマートロック｜物理鍵レス化と運用コスト削減

入居者の利便性以上に、管理会社様の業務効率を改善する設備です。

退去ごとのシリンダー交換が不要になり、内見時は仲介業者向けに一時的な暗証番号を発行して遠隔解錠できるため、鍵の受け渡しや移動の手間を削減できます。

エアコン・照明の遠隔操作｜生活利便性と省エネの両立

スマホや音声での遠隔操作が可能になり、帰宅前のエアコン起動など生活の質が向上します。

共用部を含めた最適制御で物件全体の電力コスト削減にも寄与し、ZEHマンション認定とも相性が良く、補助金活用の選択肢も広がります。

スマートインターフォン・宅配ボックス・遠隔解錠｜不在票対応の負担を軽減

ネットショッピングの普及で荷物受け取りの負担が増えています。

スマートインターフォンでは、来訪通知を受け取り、映像・音声の確認や通話が可能です。さらに、そのままアプリ上で解錠まで対応できます。

また、到着通知が届き、アプリの遠隔操作で解錠できるタイプの宅配ボックスも登場しており、不在票対応や再配達調整の手間を軽減できます。

共用部のIoT化｜顔認証・防犯カメラ

専有部だけでなく、エントランスや集合郵便受け、ゴミ置き場、エレベーターなどに設置される顔認証システムは、利便性とセキュリティを同時に高めます。

また、クラウド連携の防犯カメラを使えば、現地に行かずに遠隔でトラブル状況を把握でき、物件全体の資産価値を底上げできます。

賃貸物件のスマートホーム化にかかる費用の目安

導入費用は1戸あたり3万〜、月額運用費は1000円〜が目安です。

導入するIoT機器の種類や、新築時の標準導入か既築への後付けかによって変動します。

失敗しないサービス選定の3つの基準

選定基準①｜オープンプラットフォームで拡張性があるか

特定メーカーの専用機器に依存しないオープンプラットフォームかどうかが要点です。1社に縛られると、製品の生産終了や機能追加のたびにシステム全体の入れ替えを迫られかねません。

拡張性が高ければ最新のIoTデバイスもシームレスに組み込め、数年後も物件の競争力を保てます。

選定基準②｜導入実績と「物件開発側の知見」があるか

RC造マンションと木造アパートでは施工手順も通信トラブルの傾向も異なるため、両方で実績があるかは重要な判断材料です。

加えて見落とされがちなのが、サービス提供者が物件開発そのものを理解しているかという点です。

「HOMETACT（ホームタクト）」は三菱地所グループの物件開発・運用の知見を背景に持つため、設備導入にとどまらず「どう入れれば賃貸経営に効くか」まで踏まえた提案が期待できます。

導入戸数や規模が具体的に公開されているかも、信頼性を測る指標です。

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選定基準③｜入居者・管理会社向けの365日サポート体制があるか

IoT機器はアプリ設定や通信不良の問い合わせが発生しやすく、自社だけで対応すると現場負担が増えます。

「HOMETACT（ホームタクト）」は365日対応（10〜21時）の専用コールセンターを備え、機器不具合やアプリ設定など専門的な内容も窓口が対応します。導入後のサポート力でサービスを選びましょう。

まとめ｜賃貸物件のスマートホーム化は、ソフト面で差をつける打ち手

ハード面で打ち手が尽きたとき、スマートホーム化は差別化・賃料維持・設備の将来性確保を同時に狙える現実的な選択肢です。

費用は1戸あたり3万〜10万円が目安で、入居者の「納得感」と管理業務の効率化を両立できます。

成功のカギは、オープンプラットフォーム・豊富な導入実績・開発側の知見・365日のサポートを兼ね備えたサービスを選ぶこと。「HOMETACT（ホームタクト）」はその要件を満たすサービスです。

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◆関連する導入事例

・インヴァランス｜複数社比較の社内審査を経てHOMETACTを採用。賃料の上乗せ・物件評価向上について：https://hometact.biz/cases/invalance

・エイペスト｜他社スマートホームからHOMETACTへ切り替え。365日サポートと導入支援が決め手：https://hometact.biz/cases/apest

・そのほかの導入インタビュー一覧：https://hometact.biz/cases

◆参考データ

・総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年9月公表） https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyousake.html

・国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」報告書（2025年6月公表・PDF） https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf

・野村総合研究所「2040年の住宅市場と課題」ニュースリリース（2024年6月13日） https://www.nri.com/jp/news/newsrelease/20240613_1.html

・シード・プランニング スマート端末・ホームIoT市場調査レポート https://store.seedplanning.co.jp/

・マイボイスコム スマートホームに関するインターネット調査 https://www.myvoice.co.jp/biz/surveys/all.html